くじら99こんにちは。元・成年後見人のくじら99（@9jira99）です。
「実家をどうにかしないといけないのは分かっている。でも、何から手をつければいいのか分からない」
私自身、300km離れた親族の家を前にして、まったく同じ場所で立ち止まりました。玄関を開けたらゴミ屋敷。通帳も権利証もどこにあるか分からない。公共料金は3年分止まっている。
そのとき痛感したのは、実家じまいは「片付けから始めてはいけない」ということです。順番を間違えると、必要な書類を捨ててしまったり、相続放棄ができなくなったり、親族との関係が壊れたりします。
この記事では、成年後見人として実家の管理を3年間担当し、本人の死亡後の相続手続きまで経験した立場から、実家じまいを進める4ステップと、実際にやってしまった失敗をお伝えします。
各ステップの詳しい内容は個別の記事にまとめてありますので、必要な段階のものを読み進めてください。
この記事はプロモーションを含みます。
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この記事でわかること
- 実家じまいを始めるタイミングと、ケース別の進め方の違い
- 完了までの全体像と期間の目安
- 話し合い → 名義・お金の把握 → 片付け → 処分の4ステップ
- 順番を間違えたときに起きる、取り返しのつかない失敗
- 私が実際にやってしまった4つの失敗
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この記事を書いた人：くじら99（元 成年後見人）
遠方（300km以上）に住む認知症の親族のため、働きながら家庭裁判所に選任され成年後見人を務めた経験を持つ会社員。
免責事項
当サイトは個人の成年後見業務の実体験に基づく情報提供であり、法的なアドバイスを行うものではありません。個別具体的な手続きについては、弁護士・司法書士などの専門家や管轄の家庭裁判所等へご相談ください。
1. 実家じまいとは｜始めるタイミングと全体像
片付けだけを指す言葉ではありません。家族の合意形成、名義の確認、家財の整理、不動産の処分、各種手続きまでを含みます。だからこそ、手をつける順番が結果を左右します。
1-1. 3つのケースで進め方が変わる
「実家じまい」と一言で言っても、親が今どういう状態かによって、できることとできないことが大きく変わります。ここを取り違えると、後から法的な問題になります。
| ケース | 家の所有者 | 進め方の要点 |
|---|---|---|
| ① 親が健在で判断能力もある | 親本人 | 親の意思が最優先。子が勝手に処分できない |
| ② 親が施設入居・認知症 | 親本人 | 判断能力次第。成年後見や家族信託の検討が必要 |
| ③ 親が亡くなった後 | 相続人 | 相続人全員の合意が必要。相続放棄との兼ね合いに注意 |
私が関わったのは②から③にかけての期間でした。②が最も動きにくいというのが実感です。家は本人の財産なので、家族であっても勝手に売ることも、大型家具を処分することもできません。
判断能力が低下してからでは、家族信託も任意後見も使えなくなります。もし親御さんがまだ元気なら、その時点で話をしておくことが、後々の選択肢を大きく広げます。
認知症による資産凍結を防ぐために
家族信託という新しい備え
ご存知ですか？
親が認知症になると、預金の引き出しや自宅の売却などができなくなり、まさに「資産が凍結」されてしまいます。
将来の介護や医療のために備えていた財産が、使えなくなるリスクがあるのです。
そんな事態を防ぐ手段として、近年注目されているのが「家族信託」です。
家族信託は、親が元気なうちに家族に財産管理を託すことで、認知症による凍結を回避できる法的な仕組みです。
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年間数千件の相談実績があり、全国7拠点で対応しています。
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1-2. 放置した空き家に起きること
「まだ決められないから、しばらくそのままにしておこう」
気持ちは分かります。私も後見人として、Aさんの家を管理しながら何度もそう思いました。ただ、放置期間が長くなるほど、選択肢は確実に減っていきます。
実際に起きたこと、起こりうることを挙げます。
- 建物の劣化が加速する：人が住まない家は換気されず、湿気とカビで急速に傷みます
- 固定資産税がかかり続ける：住んでいなくても毎年発生します
- 特定空家に指定されると税負担が跳ね上がる：住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍になる可能性があります
- 近隣からの苦情：庭木が隣家に侵入する、郵便物が溢れる、不審者が入る
- 売却価格が下がる：傷んだ家は買い手がつきにくくなります
私のケースでは、自治体に「空き家に電気がついている」という連絡が入りました。原因は私の消し忘れでしたが、近隣の方が空き家を気にかけ続けていたことの表れでもあります。
空き家の管理や防犯については、認知症の親の家がゴミ屋敷になったら？後見人が実際にやった対処法でも触れています。
1-3. 完了までの期間の目安
実家じまいは短くて半年、長ければ数年かかります。全体の流れは次の通りです。
【ステップ1】家族で話し合う … 1〜3ヶ月
↓
【ステップ2】名義とお金を把握する … 1〜2ヶ月
↓
【ステップ3】片付け・遺品整理 … 1〜3ヶ月
↓
【ステップ4】売却・解体と各種手続き … 3〜12ヶ月
相続が絡む場合は、相続税の申告期限が「相続開始を知った日の翌日から10ヶ月」である点に注意してください。この期限内に、財産の把握・遺産分割・申告まで終える必要があります。
また2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内の登記申請が必要になりました。正当な理由なく怠ると過料の対象です。
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2. 【全体図】実家じまいの4ステップ
詳細に入る前に、全体像を整理します。
| ステップ | やること | 主な相談先 |
|---|---|---|
| 1. 話し合う | 目的と役割分担を決める。誰が主導するかを明確にする | 家族・親族 |
| 2. 把握する | 登記簿で名義を確認。家財と費用の全体感をつかむ | 司法書士・法務局 |
| 3. 片付ける | 残す物と処分する物を分ける。業者の見積もりを取る | 遺品整理業者 |
| 4. 処分する | 売却・解体を決め、名義変更と解約手続きを終える | 不動産会社・司法書士 |
最も多い失敗は、ステップ3から始めてしまうことです。
帰省したタイミングで「とりあえず片付けよう」と手を動かしたくなります。
しかし名義も相続関係も確認しないまま物を処分すると、後から取り返しのつかない事態を招きます。詳しくは第7章で私の失敗としてお伝えします。
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3. ステップ1｜家族で話し合う
3-1. 「誰が決めるのか」を最初に決める
実家じまいが止まる最大の原因は、費用でも手間でもなく、誰が決めるのかが曖昧なまま進むことです。
兄弟が複数いる場合、全員が少しずつ関わって誰も責任を持たない状態になりがちです。結果として何も決まらず、時間だけが過ぎます。
最初に決めておくべきことは3つです。
- 主導する人を1人決める（全員で合議しない）
- 費用を誰がどう負担するかの原則を決める
- 決定の報告方法を決める（LINEグループ等でこまめに共有する）
主導する人を決めることは、他の家族を排除することではありません。窓口を一本化しないと、業者も専門家も動けないというのが現実です。
3-2. 親が健在なら本人の意思が最優先
親がまだ元気で判断能力がある場合、家は親の財産です。子が良かれと思って進めても、法的には親の同意が必要です。
くじら99そして法律以前に、感情の問題があります。
親にとって実家は、単なる不動産ではありません。人生の大半を過ごした場所であり、思い出そのものです。「片付けよう」という言葉が、「あなたの人生を処分する」と聞こえてしまうことがあります。
私がゴミ屋敷の対応で学んだのは、認知症の方は「感情の記憶」が長く残るということでした。何を捨てられたかは忘れても、「大切なものを勝手に処分された」という感覚は残り続けます。
このあたりの心理的な負担については、実家じまいが寂しい・辛い・大変と感じるのは当然で詳しく書いています。
自分自身の感情の整理も含めて、読んでいただければと思います。
3-3. 順番を間違えると相続放棄ができなくなる
くじら99これはこの記事で最もお伝えしたい注意点です。
親が亡くなった後、実家に借金が残っている可能性がある場合、相続人は「相続放棄」を選べます。期限は相続開始を知ってから3ヶ月以内です。
ところが、相続財産を処分してしまうと「単純承認」とみなされ、相続放棄ができなくなることがあります（民法921条）。
- 実家の家財を業者に依頼して処分した
- 親の預金を引き出して使った
- 形見分けとして価値のあるものを持ち帰った
こうした行為が「財産を処分した」と判断されると、借金も含めてすべて相続することになります。
片付けを急いだ結果、放棄できなくなる。 これが実家じまいで最も怖い失敗です。
負債の有無がはっきりしないうちは、家財に手をつける前に弁護士・司法書士に確認してください。相続放棄と遺品整理の関係については、相続放棄と遺品整理の関係でより詳しく整理しています。
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4. ステップ2｜名義とお金を把握する
話し合いで方向性が決まったら、次は事実を確認する作業です。感情ではなく、書類と数字を揃えます。
4-1. 登記簿で名義を確認する
まず、その家が本当に親の名義になっているかを確認してください。
意外に多いのが、祖父母の名義のまま相続登記がされていないケースです。この場合、祖父母の相続人全員（親の兄弟、その子など）の合意がなければ売却できません。関係者が10人以上になることもあります。
確認方法は次の通りです。
- 登記事項証明書を取得する：法務局の窓口、郵送、オンライン（登記情報提供サービス）で取得できます。所在地が分かれば誰でも取得可能です
- 固定資産税の納税通知書を見る：毎年春に届きます。名義人と評価額が確認できます
名義が親以外だった場合、その時点で司法書士への相談が必要になります。自力で解決しようとせず、早めに専門家を入れてください。
4-2. 権利証が見つからないとき
私が実際に直面した問題です。
Aさんの家をゴミの山をかき分けて捜索しましたが、権利証（登記識別情報）はどれだけ探しても出てきませんでした。古い間取り図は見つかったのに、肝心の書類がない。
結論から言うと、権利証がなくても手続きは進められます。
- 法務局で登記事項証明書を取得すれば、所有者は確認できます
- 売却時に権利証がない場合、司法書士による本人確認情報の作成などの代替手段があります（別途費用が発生します）
- 弁護士・司法書士に依頼すれば、不動産の名寄せ調査で所有物件を洗い出せます
私も最終的に、弁護士経由で法務局と役所に照会をかけてもらいました。数時間ゴミの山を漁った労力は無駄でしたが、専門家に頼めば数日で分かることでした。
同じく生命保険についても、証券が見つからなくても生命保険協会の照会制度で確認できます。この財産調査の実体験はゴミ屋敷から通帳を探せ｜成年後見人の申立てに必要な「家探し」に詳しく書きました。
4-3. 費用の全体感をつかむ
実家じまいにかかる費用は、家の規模と状態で大きく変わります。ここでは概算だけ示します。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 片付け・遺品整理 | 10万〜80万円 |
| 建物の解体 | 100万〜200万円以上 |
| 相続登記（司法書士報酬） | 5万〜15万円 |
| 各種書類の取得費 | 数千〜数万円 |
これに加えて、遠方の場合は交通費と宿泊費が積み上がります。私は300kmを何度も往復し、そのたびに新幹線代と有給休暇を消費しました。この「見えないコスト」は事前に見積もっておいてください。
費用の内訳と、お金が足りないときの対処法については実家じまいのお金がない…費用の内訳と対策にまとめています。
また、意外な落とし穴が公共料金です。
Aさんの家では、電気・ガス・水道・固定資産税の引き落としが3年以上止まっていました。通帳には残高があったのに、引き落とし口座に資金が移されていなかったのです。
私は成年後見人に選任される前だったため本人の口座を動かせず、数十万円を自分のポケットマネーで立て替えることになりました。後で精算はできましたが、一時的な持ち出しは避けられませんでした。
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5. ステップ3｜片付けと処分方法を決める
名義と費用の見通しが立ってから、ようやく片付けに入ります。
5-1. 家族でやる範囲、業者に任せる範囲
作業を4つに分けて考えると、判断しやすくなります。
| 作業 | 担い手 |
|---|---|
| 仕分け（残す・処分するの判断） | 家族が主体 |
| 清掃（掃除・消臭・害虫対策） | 業者が効率的 |
| 処分（ゴミとして捨てる） | 自治体・業者 |
| 買取（価値あるものを換金） | 買取業者 |
家族にしかできないのは「仕分け」だけです。それ以外は外注したほうが、時間的にも金銭的にも合理的なケースが多いです。
業者に依頼すべきサインとしては、次のようなものがあります。
- ゴミの量が2トントラック1台分以上
- 大型家電・家具の処分が必要
- 遠方で頻繁に現地に行けない
- 害虫や悪臭が発生している
業者選びで最も重要なのは複数社から見積もりを取ることです。同じ作業でも数十万円の差が出ることがあります。
私は便利屋に見積もりを取りましたが、金額が高く、家庭裁判所への上申を検討した末に断念しました。1社だけで判断すると、その金額が高いのか安いのか分からないというのが、このときの反省です。
🏠 片付けは複数社の見積もりを取ってから決める
遠方の実家だと、業者を探すこと自体が難しいものです。私も現地でネット検索して何件か連絡しましたが、良い業者に当たるかどうかは運に左右されると感じました。
紹介サービスを使えば、条件を伝えるだけで対応可能な業者を複数まとめて比較できます。全国対応で、現地見積もりは無料です。
片付けの具体的な進め方と費用相場は実家じまいの片付けはいつから始める？業者の選び方と費用を抑えるコツで解説しています。
5-2. 捨てる前に確保すべきもの
片付けを始める前に、必ず先に確保しておくものがあります。
- 預金通帳・キャッシュカード・印鑑
- 不動産の権利証・登記関係書類
- 保険証券（生命保険・火災保険）
- 年金関係の書類
- 有価証券・株式の資料
- 未払いの請求書・督促状（負債の把握に必要）
- 遺言書（見つけたら開封しない。家裁の検認が必要）
私のケースでは、清掃作業の途中で家具の隙間から銀行通帳3行分・年金受給証明書・土地の固定資産税通知書が出てきました。片付けをしなければ永遠に見つからなかった書類ばかりです。
逆に言えば、業者に一括で任せてしまうと、これらが紛れて処分される可能性があるということです。仕分けの段階だけは、必ず家族が立ち会ってください。
何を捨ててはいけないかは遺品整理で捨ててはいけないものに一覧でまとめています。作業前に一読をおすすめします。
なお仏壇・神棚・位牌は、通常のゴミとして処分できません。魂抜き（閉眼供養）が必要になります。詳しくは実家じまいで仏壇はどうする？魂抜き・処分費用・離檀トラブルをご覧ください。
5-3. 捨てられないものは「一時保管」という選択肢
実家じまいが止まる原因の多くは、物理的な量ではなく「捨てる決断ができない」ことにあります。
- 親が処分に強く反対している
- 相続人の間で誰が引き取るか決まらない
- 相続放棄を検討中で、そもそも処分できない
- 自分自身が、まだ気持ちの整理がついていない
こうしたとき、判断を先送りできる手段としてトランクルームを使う方法があります。
「捨てていない」という事実は、本人にとっても家族にとっても、想像以上に大きな意味を持ちます。家を空けるという当面の目的は達成しつつ、判断は後回しにできる。売却や解体のスケジュールに追われている場合は、特に有効です。
📦 「捨てる」か「残す」かで揉めたときの、第三の選択肢
認知症の方にとって、思い入れのあるものを処分されることは強い喪失体験になります。かといって、家に置いたままでは片付けが進みません。
一時的に荷物を預けておけば、「捨てていない」という事実が本人の納得につながり、家族も期限に追われずに整理を進められます。相続放棄を検討中で処分に踏み切れない場合にも使えます。
※月額費用が発生します。「いつまでに判断するか」を決めてから利用してください。
くじら99ただし、月額費用が発生し続ける点には注意してください。
「いつまでに判断するか」を決めた上で使うのが前提です。期限を決めずに預けると、そのまま何年も払い続けることになります。
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6. ステップ4｜売却・解体と各種手続き
6-1. 売れる家と売れない家がある
実家じまいの最終段階は不動産の処分ですが、すべての家が普通に売れるわけではありません。
一般的な不動産会社で扱いが難しくなるのは、次のようなケースです。
- 再建築不可物件：接道義務を満たさず、建て替えができない
- 共有持分：相続人が複数で共有状態になっている
- 借地権付き建物：土地の所有者との交渉が必要
- 長期間の空き家：老朽化が進んでいる
- 事故物件：告知義務がある
後見終了後の実家は、このいずれかに当てはまることが少なくありません。長く空き家だった、相続人が複数いる、古くて建て替えができない。私が見てきた範囲でも、そうした事情を抱えた家は珍しくありませんでした。
一般の仲介で買い手がつかない場合、こうした物件を専門に買い取る会社に査定を出すという方法があります。
🔑 一般の不動産会社で断られた実家でも
再建築不可、共有持分、長期の空き家、借地権付き——こうした「訳あり」の条件がある物件は、通常の仲介では買い手がつかないことがあります。
専門の買取業者であれば、そうした物件も査定の対象になります。売却を急ぐ必要はありませんが、相続登記を終えた後の選択肢として、査定だけ取っておくという方法もあります。
売れない理由と対処法は空き家が売れない理由と手放す方法｜田舎の実家・再建築不可・相続した家をどうするかで詳しく解説しています。
6-2. 相続登記の義務化への対応
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。
- 相続を知った日から3年以内に登記申請が必要
- 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象
- 2024年3月以前に発生した相続も対象（2027年3月末までに申請）
過去の相続で名義がそのままになっている実家がある場合、それも対象です。「祖父名義のまま」という状態は、放置できなくなりました。
自分で申請することも可能ですが、相続人が複数いる場合や、数世代にわたって登記されていない場合は、司法書士への依頼を検討してください。
6-3. 忘れやすい解約手続き
売却や解体が決まったら、次の解約・変更手続きが必要です。抜けやすいものを挙げます。
- 電気・ガス・水道
- 固定電話・インターネット回線
- NHK受信契約
- 新聞・定期購読
- 火災保険（解約返戻金が戻る場合があります）
- 郵便物の転送届
- 町内会・自治会
火災保険の解約返戻金は見落とされがちです。長期契約を一括で払っている場合、残存期間分が戻ってくることがあります。
また、建物を解体すると翌年から固定資産税の住宅用地特例が外れます。更地にするタイミングは、税金の観点からも検討が必要です。1月1日時点の状態で課税されるため、解体時期によって負担が変わります。
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7. 私が実際にやってしまった失敗
ここからは、成功例ではなく失敗の話です。同じ轍を踏まないための材料にしてください。
7-1. 片付けを先に始めそうになった
Aさんの家の惨状を見て、最初に思ったのは「とにかく片付けなければ」でした。
しかし成年後見人に選任される前の時点では、私に他人の財産を処分する権限はありません。家財も車も、すべてAさんの財産です。
もしあのとき勢いで処分していたら、後から親族に「勝手に捨てた」と言われるリスクがありました。実際には、後見人に選任されるまで待つしかありませんでした。
7-2. 3年分の公共料金未払いに気づかなかった
通帳を確認して残高があることに安心していましたが、引き落とし口座が別で、そちらが空だったのです。
電気・ガス・水道・固定資産税が3年以上滞納状態でした。ライフラインを止められるわけにはいかず、数十万円を自分で立て替えました。
残高を見るだけでは不十分で、「何がどの口座から引き落とされているか」まで確認する必要があるというのが、この失敗から学んだことです。
7-3. 放置車両を動かせなかった
ガレージには何年も乗っていない車がありました。庭の雑草は隣家に侵入するほど伸びていました。
近隣から苦情を受けても、選任前の私には何もできませんでした。他人の車を勝手に廃車にすることも、業者への費用を本人の口座から払うこともできない。頭を下げながら、選任の日を待つしかありませんでした。
親が健在で判断能力がある段階なら、本人の同意を得て動けます。動けるうちに動くことの重要性を、身をもって知りました。
7-4. 業者を1社しか比較しなかった
便利屋に見積もりを依頼したところ、提示された金額が予想を大きく超えていました。
本人の財産から大きな支出をするには家庭裁判所の許可が必要なため、上申を検討しました。しかし相談の段階で断念しています。
いま振り返ると、複数社から見積もりを取っていれば、相場が分かり、判断もできたはずです。1社だけでは、その金額が妥当かどうか永久に分かりません。
きちんとした業者かどうかは、話を聞いただけでは正直判別できません。だからこそ比較が必要です。
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8. どこに相談すればいいか
実家じまいは、1つの専門家で完結しません。段階ごとに相談先が変わります。
| 悩み | 相談先 |
|---|---|
| 親が元気なうちの備え | 家族信託の専門家 |
| 施設探し | 入居相談員 |
| 家の片付け・遺品整理 | 遺品整理業者 |
| 売れない実家の処分 | 不動産買取業者 |
| 相続手続き・相続税 | 司法書士・税理士 |
| 名義・登記 | 司法書士・法務局 |
| お墓の処分 | 墓じまい代行 |
| 費用が払えない | 法テラス（無料法律相談） |
民間サービスの前に、無料で使える公的窓口もあります。地域包括支援センター、法テラス、社会福祉協議会、自治体の相談窓口です。「こんなことを相談していいのか」という程度の内容でも受け付けています。
私が実際に通り抜けるなかで頼れると感じた窓口は、親の介護・相続・墓じまいで「もう限界」と思ったら｜元・後見人が選ぶ無料相談窓口まとめにフェーズ別でまとめました。相談・資料請求はすべて無料です。
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9. 実家じまいチェックリスト
進捗の確認に使ってください。
ステップ1：話し合い
ステップ2：把握
ステップ3：片付け
ステップ4：処分と手続き
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よくある質問
Q. 実家じまいは何から始めればいいですか？
A. 片付けからではなく、家族での話し合いから始めてください。誰が主導するかを決め、次に登記簿で名義を確認します。片付けは3番目です。順番を間違えると、必要書類を処分してしまったり、相続放棄ができなくなったりします。
Q. 親が生きているうちに実家じまいをしてもいいですか？
A. 家は親の財産なので、親に判断能力がある場合は本人の同意が必要です。むしろ元気なうちに話し合っておくほうが、選択肢は広がります。認知症が進行すると家族信託も任意後見も使えなくなり、成年後見以外の手段がなくなります。
Q. 実家じまいにはどれくらいの期間がかかりますか？
A. 短くて半年、長ければ数年です。相続が絡む場合、相続税の申告期限は10ヶ月、相続登記は3年以内という期限があります。逆算してスケジュールを組んでください。
Q. 兄弟の意見がまとまりません。どうすればいいですか？
A. 全員で合議しようとせず、まず主導する人を1人決めてください。それでも進まない場合は、第三者である専門家を入れると客観的なデータをもとに話が進みやすくなります。共有名義の不動産は特に揉めやすいため、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。
Q. 実家じまいの費用が払えません。
A. 売却代金から支払う、自治体の補助金を確認する、作業範囲を絞るといった方法があります。詳しくは費用の記事にまとめていますが、まず「何にいくらかかるか」を分解して把握することから始めてください。
Q. 遠方に住んでいて現地に行けません。
A. 全国対応の業者を使えば、立ち会い最小限で進められるものもあります。ただし仕分けの段階だけは、可能な限り家族が立ち会ってください。重要書類が紛れて処分されるリスクがあります。私も300km離れた場所から対応しましたが、往復の交通費と有給休暇は想像以上に消耗しました。
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まとめ｜順番を守れば、実家じまいは前に進む
実家じまいで一番怖いのは、費用でも手間でもありません。順番を間違えて、取り返しがつかなくなることです。
- 片付けを急いで、権利証や通帳を処分してしまう
- 家財を処分して、相続放棄ができなくなる
- 親の同意なく進めて、家族関係が壊れる
私自身、ゴミの山を前にして「とにかく片付けなければ」と焦りました。その焦りが失敗を招きます。
話し合う → 把握する → 片付ける → 処分する。
この順番さえ守れば、時間はかかっても確実に前に進みます。
そして、すべてを自分でやる必要はありません。仕分けの判断は家族にしかできませんが、それ以外の作業は外注できます。私は3年間、平日は仕事、休日は300km離れた実家という生活を続けて、心身ともに限界を迎えました。
同じ思いをしてほしくないというのが、この記事を書いた理由です。
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くじら99（元・成年後見人）
300km離れた認知症の親族のため、働きながら家庭裁判所に選任され、成年後見人を3年間務めました。ゴミ屋敷状態の実家の管理、財産調査、本人の死亡後の相続手続きまで経験しています。法律事務所の解説書には載っていない「現場のリアル」を、体験者の立場から記録しています。
※当サイトは個人の実体験に基づく情報提供であり、法的助言ではありません。個別の手続きについては、弁護士・司法書士等の専門家や管轄の家庭裁判所へご相談ください。本ページのリンクには広告（PR）を含みます。
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