実家じまいにお金がない人へ｜費用は誰が払う？相続放棄の注意点まで元・後見人が解説

「実家じまいをしなければいけないのに、お金がない」「費用は誰が払うのか、家族で揉めている」「相続放棄したら実家の片付けはどうなるのか」——

実家じまいは、親の死亡・認知症・施設入居などをきっかけに突然始まります。しかも費用・手続き・家族間の調整が同時に押し寄せ、「何から手をつければいいかわからない」という状況に追い込まれる方が多いです。

私は成年後見人として3年間、認知症の親族の財産管理・施設入所・相続まで実務で対応しました。空き家の管理・処分・遺品整理まで実際に動いた経験から、実家じまいの費用・手続き・注意点を整理します。

第1章：実家じまいでお金がないときに最初に知るべき費用と対処法

1-1. 実家じまいの総額はいくら？片付け・遺品整理・解体・売却の費用相場

実家じまいにかかる費用は、家の状態・広さ・荷物の量・処分方法によって大きく変わります。以下は主な作業別の費用相場です。

作業	費用相場	備考
遺品整理・片付け	10〜50万円	部屋数・荷物量によって変動
ハウスクリーニング	5〜20万円	売却・賃貸前に必要な場合
建物解体（木造一軒家）	100〜300万円	延べ床面積・立地によって変動
不動産仲介手数料	売却額×3%+6万円（上限）	売却する場合
登記費用（司法書士）	5〜15万円	相続登記・名義変更の場合
測量費用	30〜80万円	境界確認が必要な場合

すべての作業が必要とは限りませんが、片付け＋売却だけでも最低20〜50万円はかかることが多く、解体が必要な場合は100〜400万円規模になります。

まずこの現実を把握した上で、優先順位をつけて進めることが重要です。

1-2. お金がない人が先に確認したい制度・補助金・控除・自治体支援

費用が捻出できない場合、まず以下の制度・特例を確認してください。

• 空き家解体の補助金・助成金：多くの自治体が老朽化した空き家の除却に補助金を設けています。補助率は工事費の1/3〜1/2が一般的で、上限50〜100万円程度。市区町村の担当窓口（建築課・都市整備課等）に問い合わせる
• 相続した空き家の3,000万円特別控除：相続した空き家を一定の条件下で売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例。2027年12月31日まで適用
• 固定資産税の軽減措置終了に注意：更地にすると住宅用地の固定資産税軽減措置（1/6）が外れ、固定資産税が最大6倍になる場合がある。解体の前後で試算しておく
• 空き家バンク・自治体の活用支援：自治体によっては空き家を登録・活用するための補助金・マッチング支援がある

第2章：実家じまいの費用は誰が払う？相続人・親族・家族の負担ルール

2-1. 親が元気な場合と死亡後で異なる費用負担の考え方

実家じまいの費用負担は、親が生きているかどうかで考え方が変わります。

状況	費用の出どころ	注意点
親が元気・判断能力あり	親本人の財産から支出が原則	親の意向確認が最優先
親が認知症（後見人選任済み）	後見人が管理する親の財産から	家裁の許可が必要な場合がある
親が死亡・相続発生	相続財産から支出または相続人が負担	相続人全員の合意が必要
相続放棄した場合	相続放棄者は原則負担義務なし	ただし管理責任は残る（後述）

親が施設に入居して空き家になった実家の管理費用は、多くの場合「誰が払うか決まっていない」まま放置されがちです。この曖昧さが後の家族トラブルの温床になります。早めに家族間で合意しておくことが最善です。

2-2. 相続人が複数いるケースで必要な話し合いとトラブル防止

相続人が複数いる場合、実家じまいの費用負担は遺産分割協議の一部として話し合う必要があります。よくあるトラブルパターンは以下の通りです。

• 「近くに住む子供」が費用・労力を一人で負担してしまう：遠方の相続人が「知らなかった」「同意していない」と後から主張するケース
• 「形見分け」の段階で意見が割れる：価値があるかもしれない品物を誰かが勝手に処分したことでトラブルになる
• 費用精算のタイミングでもめる：先に立て替えた費用を他の相続人が「払う必要はない」と言い出す

対策は「動く前に書面で合意を取る」ことです。LINEのグループチャットでも構いません。「この費用はこの方法で負担する」という確認を記録として残しておくだけで、後のトラブルが大幅に減ります。

2-3. 後見人・司法書士・税理士など専門家へ依頼すべきケース

• 相続人間で意見が割れている・連絡が取れない相続人がいる→弁護士
• 相続登記・名義変更が必要→司法書士
• 相続税・譲渡所得税の申告が必要→税理士
• 親が認知症で判断能力がない→成年後見人の選任（家庭裁判所）
• 不動産の売却・解体を検討→不動産会社・解体業者に複数見積もり

第3章：相続放棄した場合の実家じまいの注意点

3-1. 相続放棄をすると家や土地の処分・売却・解体は原則できない

相続放棄をした場合、その方は「最初から相続人でなかった」という扱いになります。つまり実家の家屋・土地を処分・売却・解体する権限が一切なくなります。

具体的にできなくなること：

• 不動産の売買契約への署名・押印
• 解体工事の発注・契約
• 家財の処分・売却・廃棄
• 遺産分割協議への参加

親の借金が多い・負動産（価値のない不動産）を引き継ぎたくない場合、相続放棄は有効な選択肢ですが、「実家の処分」という観点では大きな制約が生まれます。

3-2. 相続放棄しても必要になる管理責任と空き家放置のリスク

2023年4月の民法改正により、相続放棄した相続人の管理責任のルールが明確化されました。相続放棄をした後も、相続財産清算人が選任されるまでの間、現に占有している相続財産については管理継続義務が残ります。

空き家を放置した場合のリスク：

• 老朽化による倒壊・近隣への被害
• 特定空き家に指定されると固定資産税の軽減措置が外れる
• 行政代執行による強制解体と費用請求（数百万円規模になることがある）
• 不法投棄・不法占拠のリスク

3-3. 相続放棄前にやってはいけない行為と失敗しやすいケース

第4章：実家じまいでやってはいけないこと｜失敗を防ぐ注意点

4-1. 名義変更前に不動産会社と契約するなど手続きを急ぐ失敗

実家の売却を急ぐあまり、相続登記（名義変更）が完了する前に不動産会社と媒介契約を結んでしまうケースがあります。

相続登記が完了していないと売買契約の締結ができないため、後から手戻りが発生します。

また2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になります。売却するしないに関わらず、まず登記を進めることが先決です。

4-2. 家財や不用品を勝手に回収・買取・処分してしまうリスク

相続人が複数いる場合、一人が「不要なものを処分した」つもりでも、他の相続人から「勝手に処分した」と問題になることがあります。

特に価値が不明な品物（骨董品・貴金属・美術品等）は、一人の判断で処分しないことが基本です。

また家財の処分前には、現金・通帳・印鑑・権利書・保険証券などの重要書類が紛れていないか必ず確認してください。タンスの奥・仏壇の引き出し・押し入れの段ボール箱に重要書類が入っていることは珍しくありません。

4-3. 老朽化した建物を放置して近隣トラブルや高額な費用が発生するケース

「どうするか決まっていないから」という理由で空き家を放置することは、最もリスクが高い選択です。

• 台風・地震で外壁・屋根が落下し近隣に被害→損害賠償責任が発生
• 特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍に
• 行政代執行による強制解体：費用は所有者に請求される（100〜300万円規模）
• 不法投棄・不法占拠が発生すると原状回復費用が膨らむ

「放置する」という選択にも費用が発生します。早期に動いた方が総コストが低くなるケースが多いです。

第5章：お金がないときの実家じまいの進め方｜自分でできる節約ステップ

5-1. 実家じまいの目的を整理し売却・賃貸・活用・解体を比較する

費用を抑えるための最初のステップは「何のために実家じまいをするか」を明確にすることです。目的によって最適な方法が変わります。

目的	方法	費用の特徴
固定費（税金・管理費）をなくしたい	売却または解体後更地	初期費用が必要だが長期負担がなくなる
少しでも収入を得たい	賃貸・空き家バンク	リフォーム費用が必要な場合がある
親族が使う可能性がある	当面保有・維持管理	毎年の固定資産税・管理費が継続
とにかく手放したい	不動産買取（現状のまま）	仲介より安い値段になるが手続きが早い

5-2. 自分でできる片付け・整理・見積もり比較で料金を抑えるコツ

• 自分で片付けられるものは先に処分する：業者に依頼する荷物量が減ると費用が下がる。粗大ゴミの自治体回収・フリマアプリ活用で処分コストを下げる
• 複数業者から見積もりを取る：遺品整理・解体工事ともに3社以上から見積もりを取ると相場感がつかめ、価格交渉もしやすくなる
• 買取と整理をセットで依頼する：価値ある品物の買取額を整理費用に充当してくれる業者を選ぶと実質負担が減る
• 解体工事は時期を選ぶ：年度末・年末は工事が集中して高くなりやすい。春〜夏（4〜8月）は比較的安くなる傾向がある

5-3. 無料相談や実家じまい相談を活用して専門業者への依頼を最適化する

「どこに相談すればいいかわからない」という方には、一括見積もりサービスの活用が効果的です。遺品整理・不用品回収・片付けを複数業者に同時見積もりできるサービスを使うと、相場確認と業者選びを同時に進められます。

第6章：売却・解体・活用のどれを選ぶ？家と土地の具体的な判断基準

6-1. 建物の老朽化・立地・荷物の量から売却か解体かを検討する

状況	推奨方法	理由
築20年以内・状態が良い	建物付き売却	買い手がつきやすく解体費用不要
築30年以上・老朽化あり	解体後更地で売却	土地だけの方が買い手がつく場合がある
駅近・利便性が高い	賃貸も選択肢	需要があれば賃料収入を得られる
田舎・利便性が低い	空き家バンク・現状買取	一般市場での売却が難しい場合がある
荷物が多く残っている	片付け先行	荷物込みでは売却・解体ともに動けない

6-2. 空き家バンク・賃貸・住み替えなど実家の活用方法と向くケース

• 空き家バンク：自治体が運営する空き家の情報登録・マッチングサービス。田舎の物件でも移住希望者とのマッチングが期待できる。登録無料・仲介手数料不要のケースが多い
• 賃貸：需要がある立地であればリフォーム費用を回収できる。ただし賃借人トラブル・修繕費用のリスクがある
• 民泊・シェアハウス：観光地・都市近郊では選択肢になる。許認可・管理コストが必要
• 現状買取（訳あり物件専門業者）：荷物が残っていても解体費用も不要でそのまま売れる。仲介より価格は低くなるが手間がかからない

6-3. 不動産会社の査定と複数見積もりで高く売る・安く解体するポイント

不動産売却も解体工事も、1社だけに相談すると相場がわからないまま損をするリスクがあります。最低3社から査定・見積もりを取ることが基本です。不動産査定は複数社に同時依頼できる一括査定サービスを使うと効率的です。解体工事も同様に、複数の解体業者から見積もりを取ることで50〜100万円単位の差が出ることがあります。

第7章：実家じまいで使える補助金・特例・税金対策

7-1. 解体や老朽化した空き家の除却で使える自治体の補助金・補助制度

空き家の解体費用に対する補助金は、多くの自治体が設けています。名称・補助率・上限額は自治体によって異なりますが、一般的な傾向は以下の通りです。

• 補助率：解体工事費用の1/3〜1/2が一般的
• 上限額：30〜100万円が多い
• 条件：「特定空き家」または「老朽化が進んでいる」と認定された物件が対象になることが多い
• 申請タイミング：工事前に申請が必要な場合が多く、工事後の申請は不可のケースがある

まず実家の所在する市区町村の窓口（建築課・空き家対策担当）に電話して「空き家解体の補助金はありますか？」と確認することが最初のステップです。

7-2. 売却時に確認したい相続税・譲渡所得・特例・控除・申告の注意点

• 相続した空き家の3,000万円特別控除：昭和56年5月31日以前に建築された家屋を一定の条件下で売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる。2027年12月31日まで
• 取得費加算の特例：相続税を支払った場合、一定期間内の売却で相続税の一部を取得費として加算でき、譲渡所得税を減らせる
• 準確定申告：相続発生年度の所得について、相続人が4ヶ月以内に申告する必要がある

7-3. 登記や契約で発生する税金・仲介手数料・手続き費用の目安

費用項目	目安	備考
相続登記（司法書士）	5〜15万円	不動産の評価額による
登録免許税（相続登記）	固定資産税評価額×0.4%	例：評価額1,000万円なら4万円
不動産仲介手数料	売却額×3%+6万円（上限）	売主・買主それぞれ
印紙税（売買契約書）	1,000〜3万円	売却価格による
測量費用	30〜80万円	境界確認が必要な場合

第8章：実家じまいの手順を時系列で解説｜完了までのステップ

8-1. 家族で現状把握しモノ・思い出・必要書類を整理する

実家じまいは「把握」から始めます。家族全員が現状を共有していない状態で動き始めると、後から「知らなかった」「聞いていない」というトラブルが起きます。

• 不動産の登記情報・固定資産税の課税明細を確認する
• 預貯金・保険・有価証券など金融資産を把握する
• 借金・ローン・未払費用がないか確認する
• 荷物の量・処分が必要なものを把握する
• 相続人全員に状況を共有し方針を話し合う

8-2. 査定・見積もり・専門家相談を経て方針を決める手順

1. 不動産会社に査定を依頼し「売れるかどうか・いくらで売れるか」を確認する
2. 解体業者に見積もりを依頼し「解体費用の概算」を把握する
3. 司法書士に相続登記の費用・手順を確認する
4. 税理士に相続税・譲渡所得税の有無・特例の適用可否を確認する
5. 遺品整理業者に見積もりを依頼し「片付け費用の概算」を把握する
6. 上記を踏まえて「売却・解体・活用」の方針を家族で決定する

8-3. 片付け・遺品整理・売買・解体工事・登記まで完了させる流れ

第9章：実家じまいで困ったときの相談先と元・後見人の視点

9-1. 自治体・不動産会社・司法書士・税理士・専門業者に相談する理由

相談先	相談内容	費用
市区町村の空き家相談窓口	補助金・特定空き家・活用支援	無料
不動産会社	査定・売却・賃貸の可否	査定無料
司法書士	相続登記・名義変更・遺産分割協議書	5〜15万円
税理士	相続税・譲渡所得税・特例の適用	要確認
弁護士	相続人間のトラブル・相続放棄	要確認
遺品整理業者	片付け・不用品処分・買取	見積もり無料
解体業者	解体費用・工期・補助金申請代行	見積もり無料

9-2. ブログや体験談では分からない個別事情への対応

実家じまいに関する情報はインターネット上にたくさんありますが、「自分のケース」に当てはまるかどうかは別問題です。特に以下のケースは個別対応が必要になります。

• 親が施設に入居中で、判断能力が低下している
• 相続人の一人が連絡が取れない・協力しない
• 実家に借地権・抵当権・仮登記等がついている
• 境界が確定していない・隣地との問題がある
• 相続放棄を検討しているが、すでに財産を動かしてしまった

9-3. 家族関係や施設入居が絡む具体的な事例（元・後見人の視点）

私が後見人として関わった案件では、本人が施設に入居している状態で空き家になった実家の管理をどうするかという問題が生じました。

後見人には不動産の売却に際して家庭裁判所の許可が必要であり、許可申請から完了まで数ヶ月かかることがあります。

また空き家を放置した期間中に屋根の一部が破損し、修繕費用が発生しました。

「決まるまで放置」という判断が、結果的に費用を増やすことになりました。

実家じまいは「決断を急ぐ必要はないが、放置のコストを理解した上で期限を決めて動くこと」が重要です。

よくある質問

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