不動産売買の手続き②：成年後見人のリアル

こんにちわ。成年後見人経験者、くじら99（9jira99）です。

さて、前回は成年後見人なりたてで、いきなりの大仕事不動産の売却の話でした。

無事売れて、口座にきっちりと入金をされました。

ところが、落ち着いたところに色々と想定外のことが発生してきました。

売買の経緯・詳細はこちらの記事をご参照ください。

今回のお話ですが、家を売ったことによる税金やお金の話です。

正直言いますと、売買契約が終わった後にはここまで把握できていませんでした。

結論ですが、ただ単に不動産を売っただけだと個人所得となります。
もちろん税金の支払いが発生します。
そのために確定申告も必要です。

さらに健康保険、介護保険などの一部負担割合が増えました。

金額が入金されてお疲れ様というわけにはいきません。
この点について、是非とも共有したいと思います。

不動産売買の複雑さ

不動産売買は非常に複雑で、多くの手続きと注意点が存在します。
ご本人Aさんの実家を売却する際にも、多くの予期せぬ問題が発生しました。

ただし、まだ売れる物件というだけでもよかったのかも知れません。

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売却の手続きの現場

売買の手続きについて、不動産屋に指定された銀行で行いました。

私自身が家を買った時の儀式的な手続きを銀行で行いましたが、それと全く同じ感じです。

関係者や、司法書士などが集まり一つづつ確認しながら、書類にサイン押印を行いました。
ローンを含めて、買主・売主が顔を合わせてその場で手続きをしてしまう形式です。

私自身の不動産でもないので、なんともいえない状況でした。

・ご本人Aさんが依頼していた不動産会社
・その他、関連する人物が地元の企業・士業の方

売るのはこちら側ですが、実際には蚊帳の外といった感じです。

自分の買い物の際には、複数社比較をして選んできました。
少しの違和感はありましたが、

という気持ちでした。

所得税と確定申告

売買契約書の手続きが終わり、入金されたお金を確認して安心をしていました。

この時にはこの所得の影響についてはっきり理解していませんでした。

不動産売却について、家庭裁判所にも報告完了。
入金後の通帳コピーも提出して安心していたところです。

この売却益はAさんの所得とみなされるため、確定申告が必要となります。

人の確定申告を行うことは、初めての経験です。

ただし、今回は自分の確定申告ではありません。
被後見人の確定申告をどのように行えば良いか？

やり方が不明のため、被後見人Aさん住まいの税務署に相談して自力で対応しました。

※今思えば、税理士などに相談して対応してもらった方がよかったです。

売却益にかかる税金

不動産を売却した際の利益には所得税や住民税がかかります。
これらの税金は、売却益の大きさによって大きく変わります。

さらに、売却による利益が多額になると、税金の負担も増加します。

所得税と住民税
不動産の売却益は「譲渡所得」として課税されます。

譲渡所得の計算には、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額が使用されます。
※譲渡所得には、所有期間が5年以内の「短期譲渡所得」と5年超の「長期譲渡所得」があり、それぞれ異なる税率が適用されます。

被後見人の所得増加による影響

ご本人Aさんの所得が増えたことで、後期高齢者医療制度や介護保険の負担割合にも影響がありました。

1. 後期高齢者医療制度
   所得が増えると、後期高齢者医療制度の負担割合が変わることがあります。
   例えば、所得が一定額を超えると、負担割合が1割から3割に増えることがあります。
2. 介護保険
   介護保険の自己負担割合も、所得が増えることで1割から2割、または3割に増加することがあります。

初回の事務等報告書で、生活にかかる資金の計算をしていました。

しかし、不動産売却の結果施設に関わる費用が大幅に増えることになりました。
成年後見支援預金から、一部費用を動かしたりしなければならないくらいに。

税金の優遇措置の喪失

また、家を売って新築を購入する際と違って、税金の優遇措置が適用されません。

家を売って、ローン組んで買い換える等をしないと各種優遇が受けられないのです。

具体的な対応策

これらの複雑な手続きと影響を避けるためには、以下の対応が必要です。

1. 専門家の助言を得る
   税理士や司法書士、不動産の専門家に相談し、適切なアドバイスを得ることが重要です。
   専門家の助言を受けながら手続きを進めることで、リスクを最小限に抑えることができます。
   
2. 詳細な計画を立てる
   不動産売却前に、詳細な計画を立て、税金や保険料の影響を予測し、それに基づいた対策を講じる
   こと が必要です。
   ※当時、私はこの点について考慮が足りていませんでした。
   
3. 必要書類の整備
   売却手続きに必要な書類を整備し、正確な情報を提供することが重要です。
   

まとめ

成年後見人としての不動産売買手続きは非常に複雑で、多くの注意点が存在します。

売却による所得の増加が税金や保険料に与える影響を考慮しましょう！

成年後見人の業務で不動産売却など起こるケースは少ないかも知れません。
ただし、知っていることは大きな味方になると思います。

これから成年後見人になる方や、何らかの理由で家の売却などを進める方は本当に気をつけてください。面倒な手続きが待っています。

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ここまで読んでくださた方、成年後見人を未経験者が行う大変さを理解していただけたかと思います。
ましてや、遠距離から・仕事をしながらだと尚更です。

決められた不動産会社、限られた時間での契約。
その後の確定申告や税金の支払い。
介護保険の一部負担割合増に対するお金の移動。

手探りでなんとかクリアしましたが、本当は自分の選んだパートナーと仕事をしたかったです。

そんな想いを込めて、不動産に関する記事を書きました。
不動産売買が気になっている方は下記の記事をご確認ください。

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次回以降も、成年後見人のおしごとの現実をお伝えします。